Nhiều sai phạm trong việc chuyển đổi đất thổ cư

Nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển đất canh tác sang đất thổ cư trái quy định cho phép. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ cho việc ảnh hưởng tới quyền lợi và pháp luật.

Theo ghi nhận của PV Batdongsan.com.vn, mức chênh NĐT thu về không đáng kể so với kế hoạch ban đầu đề ra. Trước đó, nhiều NĐT dự định mua đất vườn/nông nghiệp để lên thổ cư, chia lô bán nền. Thế nhưng, thông tin về siết chặt, quy định lại diện tích tách nền đã ảnh hưởng đến dự định của khá nhiều NĐT lẻ. Vì thế, một số NĐT không kỳ vọng cao về mức chênh khi sang nhượng.

So với thời điểm mua vào từ tháng 9/2016, giá chênh đất vườn bán ra ở thời điểm hiện tại là khoảng 0.5-1.5 triệu đồng/m2. Được biết, trong bối cảnh hiện tại, đối tượng NĐT hướng đến khi sang nhượng đất vườn, đất nông nghiệp là các doanh nghiệp (DN) tư nhân triển khai dự án trên địa bàn. Mặc dù hoạt động phân lô của các DN không sôi động như giai đoạn trước nhưng một số CĐT vẫn gom đất  và chờ thời điểm thích hợp ra hàng. Một số DN tìm mua những mảnh đất vườn diện tích lớn của NĐT và sẽ tiến hành lập dự án, tách nền theo diện tích quy định trong thời gian tới.

Những mảnh đất vườn tại khu Tây Tp.HCM cũng đang được NĐT rao bán rầm rộ. Một số NĐT sở hữu hàng ngàn m2 đất nông nghiệp tại huyện Củ Chi, Hóc Môn lo ngại về nguồn cầu của thị trường khi hoạt động phân lô có dấu hiệu “giảm nhiệt”. Trước đó, nguồn cung và sức mua loại hình này nở rộ tại đây với sự “săn đón” ráo riết của NĐT sơ cấp và thứ cấp. Nhiều NĐT bỏ tiền mua cả đất thổ cư và đất vườn nhằm hưởng chênh cao. Hiện tại, các mảnh đất chưa thổ cư đang được NĐT ồ ạt rao bán nhằm thu dòng vốn.
Theo ghi nhận của PV, nguồn cung đất chưa lên thổ cư tại khu Nam tập trung chủ yếu tại các khu vực xa xôi của huyện Nhà Bè và Bình Chánh. Tại huyện Bình Chánh, Nhà Bè, NĐT cũng đang “loay hoay” tìm đầu ra cho đất vườn/nông nghiệp trong bối cảnh đất nền “hạ nhiệt”. Ông Nguyễn Văn Hưởng (ngụ xã Long Thới, huyện Nhà Bè) đang rao bán mảnh đất vườn rộng 1ha tại xã Vĩnh Lộc A (Bình Chánh) được ông mua cách đây 6 tháng. Ông Hưởng cho biết: “Đất hạ nhiệt khiến hoạt động mua bán giảm hẳn nên tôi không lên thổ cư nữa mà quyết định bán lại miếng đất, thu vốn chuyển hướng đầu tư”. Mảnh đất của ông rao giá 5.5 triệu đồng/m2, chênh 0.5 triệu đồng/m2 so với thời điểm mua vào. Trong cơn sốt đất nền lẻ phân lô, một số NĐT đã “xuống tiền” với kỳ vọng bán lại giá chênh cao cho doanh nghiệp BĐS tư nhân triển khai dự án trên địa bàn. Thế nhưng, sau thông tin kiểm soát phân lô, DN giữ động thái im ắng, nhiều NĐT “hụt hẫng” vì không bán được mức giá như kỳ vọng ban đầu.

Tại khu Đông Tp.HCM, nguồn cung đất vườn nằm trong tay NĐT lẻ khá lớn. Thời điểm đất thổ cư lên giá, đất vườn cũng rục rịch tăng giá theo. Nhiều NĐT đã tự mua hoặc hùn vốn để sở hữu các khu đất vườn/nông nghiệp rộng vài ha. Theo dự định, các NĐT sẽ  làm thủ tục lên thổ cư, tách nền để bán giá cao trong bối cảnh  “sốt” đất. Thế nhưng,  thông tin kiểm soát phân lô vừa qua khiến nhiều NĐT từ “bỏ” ý định lên thổ cư và quyết định sang nhượng để thu hồi dòng vốn. Các khu đất vườn/đất nông nghiệp tại P.Long Trường, P.Long Phước (Q.9) chào bán thời điểm tháng 12/2016 với mức giá từ 6-7.5 triệu đồng/m2, đến nay, một số NĐT rao bán lại mức 8.5-9 triệu đồng/m2. Tại P.Linh Trung, P.Linh Xuân (Q.Thủ Đức), đất vườn được NĐT sang nhượng và hưởng chênh 1-2 triệu đồng/m2 so với một năm trước.

Mặc dù rao bán khá rầm rộ nhưng NĐT lẻ ra hàng không dễ dàng. Chào mảnh đất vườn rộng 1.500m2 tại P.Long Thạnh Mỹ (Q.9) cách đây 2 tháng, anh Tiến Tùng vẫn chưa chốt được khách mua. Tương tự, chị Hồ Ngọc Hoa, ngụ Q.2 cũng đang loay hoay vì chưa tìm được đầu ra cho mảnh đất vườn tại đường số 10, P.Phước Long B (Q.9). Mảnh đất vườn rộng 1.000m2 tại Vĩnh Lộc A (Bình Chánh) của ông Nguyễn Văn Hưởng được rao bán vài tuần nay nhưng vẫn chưa có khách  hỏi dù ông đã ký gửi 4 môi giới.

Theo các NĐT, thời điểm đất “sốt”, rất nhiều DN hỏi mua đất vườn để phân lô. Hiện tại, thị trường im ắng, hoạt động này giảm hẳn nên NĐT lẻ ra hàng khá khó khăn. Một số NĐT không còn đặt kỳ vọng mức chênh cao khi rao bán đất vườn mà muốn thu nhanh dòng tiền để linh hoạt các kênh đầu tư.

Theo tìm hiểu của PV, NĐT bán đất vườn/đất nông nghiệp giai đoạn này vẫn có lời nhưng mức lời không đạt như tính toán của NĐT trước đó. Đặc biệt, những NĐT có đất rộng 2-4 ngàn m2 có thể lập dự án nhưng vì “ngại” vướng mắc về thủ tục và pháp lý nên quyết định rao bán lại. Mức chênh hưởng không đáng kể, thậm chí huề vốn. Một số NĐT khác thì sợ “ngâm” vốn quá lâu nên khi thị trường “hạ nhiệt” đã sang nhượng lại và chấp nhận mức chênh ít.

Ông Hồ Hữu Tính, NĐT đất nền sống tại Q.2 cho rằng: “Giá đất chững, hoạt động phân lô của DN không rầm rộ như trước là nguyên nhân khiến NĐT có đất vườn, đất nông nghiệp lo ngại nguồn cầu. Tuy nhiên, phân khúc này sẽ không rớt giá do thời gian tới, khi Nhà nước có quy định cụ thể về diện tích tách thửa ở từng khu vực thì thanh khoản đất nông nghiệp, đất vườn được dự báo sẽ tốt. Các DN sẽ tiếp tục tìm kiếm đất vườn để lên thổ cư và tách thửa rao bán”. Theo ông Tính, nhu cầu thực của thị trường vẫn ưa chuộng đất nền phân lô. Do đó, có thể sau đợt “trầm lắng” này, phân khúc đất nền sẽ nhộn nhịp trở lại trong khuôn khổ giá ổn định.